房地合一稅如何計算課稅所得與應納稅額？

房地合一稅課稅所得與應納稅額計算方式

房地合一稅是台灣針對房屋及土地交易所得課徵的稅賦，於2016年開始實施。其主要目的是為了抑制短期炒房，並使房地產交易所得更貼近實際獲利。計算房地合一稅的關鍵在於確定課稅所得，進而計算出應納稅額。

課稅所得計算公式

課稅所得的計算公式如下： 課稅所得 = 賣價 - 取得成本 - 相關費用 - 土地漲價總數額

• 賣價：指的是出售房地產的實際價格。
• 取得成本：指的是當初購買房地產的成本，包括房屋及土地的價格。若房產為受贈取得，則以受贈時的「房屋評定現值」和「土地公告現值」作為取得成本。
• 相關費用：指的是在交易過程中產生的必要費用，例如仲介費、代書費、契稅、印花稅等。若無法提供相關單據，則可按賣價的5%計算。
• 土地漲價總數額：指的是土地增值稅的稅基，可以在計算房地合一稅時予以扣除，避免重複課稅。

應納稅額計算公式

應納稅額的計算公式如下： 應納稅額 = 課稅所得 × 適用稅率

房地合一稅的稅率會根據持有時間而有所不同：

• 持有1年以內：45%
• 持有超過1年未滿2年：35%
• 持有超過2年未滿5年：20%
• 持有超過5年：10%（符合自用住宅條件）

注意事項

1. 申報期限：房地合一稅必須在完成所有權移轉登記日的次日起30天內申報。
2. 自用住宅優惠：若符合自用住宅條件，且持有超過5年，則可適用10%的優惠稅率，並享有400萬元的免稅額。
3. 成本認定：取得成本的認定非常重要，會直接影響課稅所得。若為繼承或贈與取得，應注意相關的成本認定方式。
4. 費用舉證：盡可能保留所有交易相關費用的單據，以正確計算課稅所得。
5. 分年贈與：若父母有意將房產轉移給子女，可考慮分年贈與現金，讓子女自行購屋，可能較直接贈與房產更具節稅效果。